Quiero comprar en Uruguay. ¿Por dónde empiezo?

Actualizado en octubre de 2026.

Es la pregunta que más recibimos. La buena noticia es que el proceso para un extranjero es el mismo que para un uruguayo, y está bien ordenado. Acá va el paso a paso, con lo que conviene tener en cuenta en cada etapa.

Antes de empezar: quién puede comprar

Una persona extranjera puede comprar una casa, un apartamento o un terreno sin ser residente y con el mismo trato legal que un uruguayo. Para campos, chacras y compras a través de sociedades hay reglas propias: las explicamos en ¿Pueden los extranjeros comprar bienes raíces en Uruguay?, junto con los impuestos y costos de la compra.

Paso 1: definí la búsqueda y el presupuesto total

Además del precio, sumá el impuesto a las transmisiones patrimoniales (2 % para el comprador, sobre el valor de catastro), los honorarios del escribano, los gastos de registro y la comisión de la inmobiliaria. Pedí un presupuesto completo antes de decidir.

Paso 2: visitá las propiedades

En persona o, si estás lejos, con recorridas por video. Preguntá por los gastos fijos: contribución inmobiliaria, gastos comunes si es un apartamento o un barrio privado, y mantenimiento.

Paso 3: la oferta y la reserva

Cuando hay acuerdo en el precio, se firma una reserva y se entrega una seña. El monto, quién la guarda y qué pasa si alguna de las partes se arrepiente se pactan en cada caso: pedí que todo quede por escrito.

Paso 4: el escribano estudia la propiedad

El escribano público es un profesional con fe pública: estudia los títulos, pide los certificados del Registro y verifica que no haya deudas ni embargos. Actúa con imparcialidad, no como abogado de una de las partes; si querés asesoramiento propio, podés elegir tu escribano o sumar un abogado. También va a pedirte documentos de identidad y el origen de los fondos, como exigen las normas contra el lavado de activos.

Paso 5: la promesa de compraventa

Muchas operaciones pasan por una promesa de compraventa antes de la escritura, sobre todo si hay plazos de pago o trámites pendientes. Se puede inscribir en el Registro, y también está gravada por el impuesto a las transmisiones patrimoniales: tu escribano te explica en qué momento se paga.

Paso 6: la escritura y el pago

En la escritura pública, ante escribano, se paga el saldo y la propiedad pasa a tu nombre. El pago va por transferencia bancaria: desde abril de 2026 el efectivo está limitado a 200.000 UI (unos USD 33.000), o al 5 % del precio sin pasar de 450.000 UI.

Paso 7: la inscripción en el Registro de la Propiedad

El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción hace que tu compra sea oponible frente a terceros, es decir, que se pueda hacer valer frente a otras personas.

¿Y si no puedo estar en Uruguay?

Podés comprar a distancia con un poder a favor de una persona de confianza, otorgado ante notario en tu país y legalizado o apostillado. El escribano igual tiene que verificar tu identidad y el origen de los fondos, así que conviene preparar esa documentación con tiempo.

¿Cuánto demora?

No hay un plazo fijo: depende de que los títulos estén en orden, de los certificados que haya que pedir y de cómo se pague. Tu escribano te puede dar un cronograma estimado al empezar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado además del escribano?

No es obligatorio. El escribano hace el estudio de títulos y la escritura. Si querés asesoramiento de parte, podés contratar tu propio escribano o un abogado.

¿Cuánto es la seña?

No hay un monto fijado por ley: se pacta entre las partes. Lo importante es que quede por escrito quién la guarda y en qué casos se devuelve.

¿Comprar una propiedad me da la residencia?

No por sí sola. La residencia legal es un trámite aparte, y la residencia fiscal tiene requisitos propios: lo explicamos en Residencia fiscal en Uruguay: lo que todo extranjero debería saber.

Te acompañamos en cada paso

El proceso está bien regulado. Lo que marca la diferencia es elegir bien la propiedad y tener a los profesionales correctos desde el principio. ¿Tenés preguntas? Escribinos.

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Fuentes: DGI: impuesto a las transmisiones patrimoniales · Ley 16.871 (Registros Públicos) · Ley 20.469. Esta nota es informativa y no sustituye el asesoramiento de un escribano.