Campos en venta en Uruguay

Campo, estancia y chacra: qué es cada cosa

En Uruguay se le dice campo a un predio rural de producción, en general de decenas a miles de hectáreas, dedicado a ganadería, agricultura, lechería o forestación. Una estancia es un campo grande con casco: casa principal, construcciones de servicio, galpones y mejoras. Una chacra es un predio rural de pocas hectáreas que se usa sobre todo como casa de campo o de veraneo: el mínimo para dividir un padrón rural es de 5 hectáreas, o 3 en Montevideo, Canelones, Colonia, San José y Maldonado.

Cuánto vale la hectárea

Según el Ministerio de Ganadería (DIEA), en 2025 la hectárea de campo se vendió en promedio a USD 4.178, el valor más alto desde que empezó la serie en 2000: 5 % más que en 2024 y 27 % más que en 2020. El promedio surge de 1.718 compraventas de 10 hectáreas o más, y varía mucho según el departamento y el suelo: en 2025, la hectárea en Colonia valió cuatro veces más que en Artigas.

Los promedios por departamento cambian bastante de un año a otro donde hay pocas ventas: sirven como referencia, no como precio de un campo en particular.

Fuente: DIEA-MGAP, publicado el 23/03/2026

El índice CONEAT

El CONEAT mide la capacidad productiva del suelo de cada padrón rural; 100 es el promedio del país. Lo publica el Ministerio de Ganadería y se consulta gratis por departamento y número de padrón en su visualizador de suelos. Va de valores muy bajos en las sierras del este a más de 200 en los suelos profundos del litoral oeste y del sur.

Es la referencia de precio más usada: a más CONEAT, más vale la hectárea. Pero por unidad de productividad, los campos de CONEAT entre 80 y 120 son los que salen más baratos.

Fuente: DIEA-MGAP, compraventas 2025

Arrendar o comprar

En 2025 el arrendamiento promedio fue de USD 133 por hectárea por año, con diferencias grandes según el uso. Muchos compradores arriendan su campo a productores de la zona mientras deciden cómo explotarlo.

Fuente: DIEA-MGAP, Arrendamientos 2025

Regiones y usos

La ganadería de carne es el rubro principal en el 65 % de la superficie comercial del país, y supera el 80 % en Artigas, Salto, Durazno, Tacuarembó, Lavalleja y Maldonado. La agricultura de secano (soja, trigo, maíz) se concentra en el litoral oeste y el sur: Soriano y Colonia. La lechería, en San José, Colonia y Florida. El arroz, en el este: Treinta y Tres, Cerro Largo y Rocha. La forestación ocupa unas 1,2 millones de hectáreas, con Rivera y Río Negro a la cabeza. En Maldonado, además de la ganadería, hay viñedos y olivares, y cerca de la costa de Maldonado y Rocha, campos buscados también por el paisaje.

Cómo compra campo un extranjero

Hoy la normativa no exige nacionalidad uruguaya ni residencia a una persona física que compra un campo. Si compra una sociedad, todo su capital tiene que estar en acciones nominativas de personas físicas, salvo autorización del Poder Ejecutivo. Además, la ley impide que sociedades controladas por Estados extranjeros o fondos soberanos sean dueñas de tierra rural.

Si el campo supera las 500 hectáreas de CONEAT 100 —200 en Colonia, Florida, Maldonado y San José; 100 en Canelones—, el vendedor debe ofrecerlo primero al Instituto Nacional de Colonización, que tiene 20 días hábiles para responder. Comprador y vendedor pagan cada uno un 2 % de impuesto a las transmisiones patrimoniales sobre el valor de catastro, que retiene el escribano. Las reglas pueden cambiar: confirmalas con un escribano uruguayo antes de firmar.

Qué revisar antes de comprar

El CONEAT y el croquis de suelos de cada padrón; el plano de mensura y los títulos; los derechos de uso de agua (tajamares, pozos, riego) y a nombre de quién están; si hay bosque nativo (no se puede talar) o suelos de prioridad forestal; los accesos y servidumbres de paso; los arrendamientos vigentes; el estado de casco, galpones, alambrados y aguadas; y si corresponde el ofrecimiento al Instituto Nacional de Colonización. Nuestro equipo te acompaña en cada paso, junto con tu escribano.