¿Pueden los extranjeros comprar bienes raíces en Uruguay?

Actualizado en octubre de 2026.

Sí. En Uruguay una persona extranjera puede comprar una casa, un apartamento o un terreno con el mismo trato legal que un uruguayo, y sin necesidad de ser residente. Es una de las razones por las que tantos compradores argentinos y brasileños eligen la costa uruguaya. Acá te contamos qué tenés que saber antes de comprar: quién puede hacerlo, qué cuesta y qué reglas cambian según el tipo de propiedad.

¿Quién puede comprar?

• Personas físicas extranjeras: pueden comprar sin residencia ni nacionalidad uruguaya. La Ley 16.906 da al inversor extranjero el mismo trato que al local.
• Sociedades: para casas, apartamentos y terrenos urbanos se puede comprar a través de una sociedad. Antes de hacerlo, conviene que un contador te explique el costo fiscal de esa estructura.
• Campos y chacras (inmuebles rurales): una persona física los compra igual que una propiedad urbana. Si compra una sociedad, todo su capital tiene que estar en acciones nominativas de personas físicas, salvo autorización del Poder Ejecutivo (Ley 18.092). Además, la ley impide que sociedades controladas por Estados extranjeros o fondos soberanos sean dueñas de tierra rural.
• Campos grandes: si el campo supera cierto tamaño (500 hectáreas de índice CONEAT 100, o menos en algunos departamentos), el vendedor primero tiene que ofrecérselo al Instituto Nacional de Colonización.

Si te interesa el campo, en nuestras páginas de campos y chacras explicamos estas reglas con más detalle.

¿Cuánto cuesta comprar?

Además del precio, hay que prever:

• El impuesto a las transmisiones patrimoniales (ITP): el comprador paga el 2 % y el vendedor otro 2 %, calculados sobre el valor de catastro de la propiedad (no sobre el precio). Lo retiene y lo paga el escribano. También grava la promesa de compraventa: tu escribano te explica en qué momento se paga.
• Los honorarios del escribano y los gastos de certificados e inscripción en el Registro.
• La comisión de la inmobiliaria, que conviene acordar por escrito antes de reservar.

Pedí siempre un presupuesto completo antes de firmar: el costo total varía según el valor de catastro y la operación.

¿Cómo se paga?

Por transferencia bancaria. Desde abril de 2026 (Ley 20.469), en una compraventa se puede pagar en efectivo como máximo 200.000 UI (unos USD 33.000), o el 5 % del precio sin pasar de 450.000 UI (unos USD 75.000); el resto tiene que pasar por bancos. Los escribanos y las inmobiliarias están obligados a verificar tu identidad y el origen de los fondos, por las normas de prevención del lavado de activos: tené a mano la documentación.

Sobre el financiamiento, algunos bancos uruguayos ofrecen préstamos a no residentes, con condiciones más exigentes que a residentes. Conviene consultarlo antes de reservar.

¿Qué impuestos paga una propiedad cada año?

• La contribución inmobiliaria, que cobra la Intendencia del departamento.
• Según el caso, el impuesto de Enseñanza Primaria y el impuesto al patrimonio.
• Si la alquilás, el impuesto a la renta sobre el alquiler (como residente o como no residente, según tu situación).
• Los gastos comunes, si es un apartamento o está en un barrio privado.

Si un día la vendés o la heredan tus hijos, también se paga el ITP: en una herencia o una donación es del 4 % sobre el valor de catastro (3 % en las herencias para herederos en línea recta).

¿Comprar me da residencia?

No por sí solo. La residencia legal (para vivir en el país) es un trámite aparte ante Migración. La residencia fiscal depende de cuántos días pasás en Uruguay, de dónde viven tu cónyuge e hijos y de tus inversiones: una compra grande puede generarla, y desde 2026 el beneficio fiscal para nuevos residentes tiene condiciones propias. Lo explicamos en Residencia fiscal en Uruguay: lo que todo extranjero debería saber.

Preguntas frecuentes

¿Necesito ser residente para comprar una casa en Uruguay?

No. Una persona extranjera puede comprar sin residencia ni nacionalidad uruguaya.

¿Puedo comprar un terreno o un campo?

Sí. Como persona física, igual que una propiedad urbana. Si comprás a través de una sociedad, para un inmueble rural su capital tiene que estar en acciones nominativas de personas físicas.

¿Hay impuesto a la compra?

Sí: el impuesto a las transmisiones patrimoniales, 2 % para el comprador y 2 % para el vendedor, sobre el valor de catastro.

¿Puedo comprar desde el exterior sin viajar?

Sí, con un poder a favor de una persona de confianza, otorgado ante notario en tu país y legalizado o apostillado. El proceso paso a paso está en Quiero comprar en Uruguay. ¿Por dónde empiezo?.

¿Puedo pagar en efectivo?

Solo hasta 200.000 UI, o el 5 % del precio sin pasar de 450.000 UI. El resto, por transferencia bancaria.

Te acompañamos en la compra

Las reglas son claras, pero cada operación tiene sus detalles. Te recomendamos trabajar con un escribano de tu confianza y, si tu situación lo pide, con un contador. Nosotros te acompañamos desde la búsqueda hasta la escritura.

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Fuentes: DGI: impuesto a las transmisiones patrimoniales · Ley 16.906, art. 2 · Ley 18.092 · Ley 19.283 · Ley 20.469. Montos en dólares aproximados, con la UI de octubre de 2026 (unos $ 6,66) y un dólar de unos $ 40. Esta nota es informativa y no sustituye el asesoramiento de un escribano o contador.