Campos à venda no Uruguai

Campo, estância e chácara: o que é cada um

No Uruguai, campo é um imóvel rural produtivo —uma fazenda—, em geral de dezenas a milhares de hectares, dedicado à pecuária, agricultura, leite ou silvicultura. Uma estância é uma fazenda grande com sede: casa principal, casas de funcionários, galpões e benfeitorias. Uma chácara é um imóvel rural de poucos hectares, usado sobretudo como casa de campo ou de veraneio: a área mínima para dividir um imóvel rural é de 5 hectares, ou 3 em Montevidéu, Canelones, Colonia, San José e Maldonado.

Quanto vale o hectare

Segundo o Ministério da Pecuária do Uruguai (DIEA), em 2025 o hectare de terra rural foi vendido em média por USD 4.178, o valor mais alto desde o início da série, em 2000: 5% acima de 2024 e 27% acima de 2020. A média vem de 1.718 compras e vendas de 10 hectares ou mais e varia muito conforme o departamento e o solo: em 2025, o hectare em Colonia valeu quatro vezes mais que em Artigas.

As médias por departamento oscilam bastante de um ano para outro onde há poucas vendas: servem como referência, não como preço de um imóvel específico.

Fonte: DIEA-MGAP, publicado em 23/03/2026

O índice CONEAT

O CONEAT mede a capacidade produtiva do solo de cada imóvel rural; 100 é a média do país. É publicado pelo Ministério da Pecuária e pode ser consultado gratuitamente pelo departamento e número do imóvel (padrón) no visualizador de solos do ministério. Vai de valores muito baixos nas serras do leste a mais de 200 nos solos profundos do oeste e do sul.

É a referência de preço mais usada: quanto maior o CONEAT, maior o valor do hectare. Mas, por unidade de produtividade, as terras com CONEAT entre 80 e 120 são as de melhor custo.

Fonte: DIEA-MGAP, vendas de 2025

Arrendar ou comprar

Em 2025, o arrendamento médio foi de USD 133 por hectare por ano, com grandes diferenças conforme o uso. Muitos compradores arrendam a terra a produtores da região enquanto decidem como explorá-la.

Fonte: DIEA-MGAP, arrendamentos 2025

Regiões e usos

A pecuária de corte é a atividade principal em 65% da área comercial do país e passa de 80% em Artigas, Salto, Durazno, Tacuarembó, Lavalleja e Maldonado. A agricultura de sequeiro (soja, trigo, milho) se concentra no oeste e no sul: Soriano e Colonia. O leite, em San José, Colonia e Florida. O arroz, no leste: Treinta y Tres, Cerro Largo e Rocha. A silvicultura ocupa cerca de 1,2 milhão de hectares, com Rivera e Río Negro à frente. Em Maldonado, além da pecuária, há vinhedos e olivais, e perto do litoral de Maldonado e Rocha, fazendas procuradas também pela paisagem.

Como um estrangeiro compra terra no Uruguai

Hoje, as normas não exigem cidadania uruguaia nem residência de uma pessoa física que compra terra rural. Se quem compra é uma empresa, todo o capital deve estar em ações nominativas de pessoas físicas, salvo autorização do Poder Executivo. Além disso, a lei impede que empresas controladas por Estados estrangeiros ou fundos soberanos sejam donas de terra rural.

Se o imóvel passa de 500 hectares de CONEAT 100 —200 em Colonia, Florida, Maldonado e San José; 100 em Canelones—, o vendedor deve oferecê-lo primeiro ao Instituto Nacional de Colonização, que tem 20 dias úteis para responder. Comprador e vendedor pagam cada um 2% de imposto de transmissão sobre o valor cadastral, retido pelo tabelião (escribano). As regras podem mudar: confirme-as com um tabelião uruguaio antes de assinar.

O que verificar antes de comprar

O CONEAT e o mapa de solos de cada imóvel; o levantamento topográfico (plano de mensura) e os títulos; os direitos de uso da água (açudes, poços, irrigação) e em nome de quem estão; se há mata nativa (que não pode ser cortada) ou solos de prioridade florestal; os acessos e servidões de passagem; os arrendamentos vigentes; o estado da sede, galpões, cercas e bebedouros; e se cabe a oferta ao Instituto Nacional de Colonização. Nossa equipe acompanha cada etapa, junto com o seu tabelião.