Investir ou Veranear? Em Punta del Este, a resposta inteligente é: as duas coisas, mas não como você pensa.

Quando alguém me diz que quer "investir em Punta del Este para rentabilizar", a primeira coisa que faço é perguntar o que eles entendem por rentabilizar. Porque se a resposta é comprar para revender rapidamente ou viver do aluguel como negócio principal, tenho que ser honesta: esse não é o perfil deste mercado. A rentabilidade por aluguel no setor imobiliário é similar em qualquer lugar do mundo. O que torna Punta del Este diferente é outra coisa — e é precisamente isso que atrai os compradores mais sofisticados.

O capital não vem para crescer. Vem para se refugiar.

O que move a maioria dos compradores internacionais que chegam ao corredor leste — argentinos, brasileiros, paraguaios, norte-americanos, europeus — não é a busca por rentabilidade especulativa. É a necessidade de estacionar capital em um lugar previsível. O mercado imobiliário uruguaio demonstrou solidez mesmo em contextos de mudança política e desvalorização do dólar. Isso, para alguém que vem de economias voláteis, vale mais do que qualquer percentual de retorno.

Em 2025, o mercado fechou com transações que superaram os USD 2,7 bilhões, com níveis que evidenciam a consolidação do setor. Não são cifras de bolha. São cifras de um mercado maduro, estável, que não dispara nem desmorona.

E há algo mais que os números de transações não capturam totalmente: o valor do metro quadrado está subindo de forma sustentada em toda a escala do mercado. Apartamentos que eram vendidos a USD 4.000 o metro quadrado hoje estão cotados a USD 6.000; os que estavam a USD 5.000 chegaram a USD 8.000. No topo do mercado, projetos como The Rock alcançam USD 11.000 o metro quadrado de frente para o mar. Isso significa que o capital não apenas se refugia aqui. Ele se valoriza. Em silêncio, sem volatilidade, mas se valoriza.

O aluguel não é o negócio. É o suporte.

Aqui está o matiz que mais me importa explicar, porque é o que menos se entende de fora. A maioria dos proprietários em Punta del Este não aluga para enriquecer. Alugam para que a propriedade se pague sozinha. As despesas comuns, a manutenção, os impostos anuais. Apenas as despesas de um apartamento podem variar de USD 200 mensais nos mais simples até USD 10.000 nos mais exclusivos.

Os aluguéis em Punta del Este podem variar de USD 4.000 até USD 200.000 ou mais pelo mês de janeiro nas propriedades mais premium. Com esses números, cobrir as despesas anuais de uma propriedade não requer alugar o ano todo. Requer alugar bem, no momento certo.

Há outro perfil de proprietário que nem aluga. Simplesmente tem sua casa em Punta del Este, a usa quando quer, e não precisa que ela lhe gere nada. Porque o retorno para ele não é financeiro: é a certeza de que aquele capital, colocado em tijolo uruguaio, não vai desaparecer.

O verdadeiro retorno é a tranquilidade.

A rentabilidade estimada de um aluguel no Uruguai está entre 4,5% e 6% ao ano em dólares. E o mais interessante é que esse retorno, em muitos casos, é alcançado apenas com a temporada de verão. Sem contratos anuais, sem gestão permanente. Em propriedades bem localizadas e com boa gestão, o que é arrecadado em janeiro pode cobrir boa parte das despesas de todo o ano.

O comprador que escolhe Punta del Este geralmente já tem onde viver, já tem negócios, já tem ativos em seu país de origem. O que busca aqui é diversificação real: um ativo em outra moeda, em outra jurisdição, em outro sistema. E como um bônus, um lugar para passar o verão com sua família.

Isso não é pouco. Para muitos, é exatamente o que precisam.

Adriana Duque é consultora imobiliária de luxo na Uruguay Sotheby's International Realty, Punta del Este.