O bairro Golf de Punta del Este: a aposta que os grandes investidores já fizeram

Há treze anos moro no Uruguai e trabalho no setor imobiliário de Punta del Este. Nesse tempo, vi ciclos, vi momentos de auge e vi freadas. Mas o que está acontecendo hoje no bairro Golf não tem precedentes na minha experiência profissional nem na história recente do mercado de Punta del Este.

O Golf sempre foi um endereço cobiçado. Suas ruas arborizadas, a proximidade do Cantegril Country Club e uma arquitetura autoral que poucos bairros do país conseguem igualar fizeram dele, há décadas, o destino preferido de quem buscava uma segunda residência de luxo ou decidia se instalar definitivamente no Uruguai. No entanto, durante anos, uma única variável travava negócios, inibia capitais e gerava dúvidas em investidores que, de outra forma, teriam apostado sem hesitar: o assentamento Kennedy.

Sei disso porque aconteceu comigo.

Há cerca de 5 anos, meu marido e eu estivemos a ponto de comprar uma casa linda, localizada bem à beira do campo de golfe, por um preço que naquele momento era uma oportunidade excepcional. Tudo indicava que era a hora de entrar. Mas não entramos. O Kennedy nos fez recuar. O medo da insegurança e a incerteza que a presença do assentamento gerava pesaram mais do que a lógica do mercado. Decidimos esperar.

Foi um dos erros mais caros da minha vida profissional e pessoal. Essa casa hoje vale várias vezes o que custava naquela época, e soube disso porque recentemente ela foi vendida por um valor quatro vezes maior que o daquele momento. E essa diferença não é um número abstrato: é a representação exata do que significa hesitar quando o mercado está enviando sinais claros.

Conto isso porque não quero que aconteça o mesmo com quem hoje está olhando o Golf com interesse. Porque a janela existe, está aberta, mas não ficará assim para sempre. E quem esperar que os valores reflitam plenamente o potencial da região chegará tarde.

Nas minhas conversas com clientes ao longo de todos esses anos, o Kennedy aparecia repetidamente como o obstáculo. Era o elefante na sala do bairro mais exclusivo de Punta del Este. Hoje, esse obstáculo deixou de existir. E o que veio depois está redefinindo o mercado imobiliário.

O antes e o depois: a realocação que mudou tudo

O Kennedy surgiu em 1961, na mesma época em que eram construídos os campos de golfe do Cantegril. Durante mais de seis décadas, 530 famílias viveram nesse assentamento em condições de extrema vulnerabilidade, sem saneamento nem ligação regular à água potável, em um terreno que contrastava dramaticamente com seu entorno imediato.

Em 21 de outubro de 2024, com a presença do presidente Luis Lacalle Pou e do intendente de Maldonado, Enrique Antía, foi demolida a última casa. O Exército Nacional participou ativamente do processo: cerca de 300 mudanças e mais de 9.000 horas de trabalho acumuladas. A realocação, financiada com 55 milhões de dólares por meio do CAF e do Banco de la República Oriental del Uruguay, foi classificada pela Intendência como a maior realocação de assentamentos já realizada na história do país.

As famílias foram realocadas para um novo bairro a dois quilômetros do terreno original, com água potável, saneamento, energia elétrica, escola de tempo integral e policlínica. Um desfecho digno para uma história longa e complexa.

Os terrenos que o Kennedy ocupava, estrategicamente localizados ao lado dos campos de golfe e a poucos passos do Centro de Convenciones de Punta del Este, tiveram a licitação autorizada pela Junta Departamental. Solo premium em um dos endereços mais exclusivos da América do Sul, disponível pela primeira vez em mais de seis décadas.

Os empreendimentos que confirmam o momento

O mercado não esperou. Antes mesmo de cair a última parede do Kennedy, os grandes capitais já estavam de olho na região.

O empreendimento mais emblemático é o Cipriani Ocean Resort, Residences & Casino, em construção no terreno do histórico Hotel San Rafael. Com um investimento estimado em 600 milhões de dólares — o maior da história de Punta del Este —, o empreendimento prevê três torres residenciais de 30 a 60 andares, projetadas para estar entre as mais altas da América do Sul. O projeto é do renomado arquiteto uruguaio Rafael Viñoly. Um cassino, centro de convenções, spa, clube de praia e restaurantes completam um complexo sem precedentes na região. Os números falam por si: uma das três coberturas foi vendida a um comprador europeu por 17,1 milhões de dólares, e 40% das unidades da primeira torre foram vendidas antes do início da construção física, em março de 2026.

A poucos metros dali, o Aura reforça o novo perfil da região: um exclusivo empreendimento de condomínio fechado em 27 hectares vizinhos aos campos do Club Cantegril, com 151 lotes a partir de 1.000 metros quadrados, infraestrutura subterrânea, ruas de paralelepípedo e um entorno natural de bosques e lagoas que é, por si só, um argumento de venda.

Dois empreendimentos de escala internacional, no mesmo corredor, ao mesmo tempo. Isso não acontece por acaso.

Os números não mentem

O metro quadrado frente mar em Punta del Este já varia entre 4.000 e 6.000 dólares em empreendimentos padrão de primeira linha. Em empreendimentos de superluxo, esse valor chega a 11.000 dólares por metro quadrado. No entanto, no bairro Golf os preços ainda são comparativamente baixos em relação ao restante da região. Essa diferença é, justamente, a oportunidade.

Quando o Cipriani estiver em operação, quando o Aura estiver habitado e quando os terrenos do antigo Kennedy receberem seus primeiros empreendimentos privados, o valor do entorno terá subido de forma sustentada e irreversível. Soma-se a isso o ambiente que o Uruguai oferece: incentivos fiscais para investidores estrangeiros, segurança jurídica, estabilidade institucional e um mercado imobiliário dolarizado que historicamente protegeu o patrimônio de quem apostou na hora certa.

Depois de treze anos neste mercado, poucas vezes vi uma convergência tão clara de fatores: solo liberado, empreendimentos-âncora de nível mundial e preços que ainda não refletem o que a região está prestes a se tornar. No Golf de Punta del Este, o momento de entrar é agora. E isso, no mundo dos investimentos imobiliários, não é uma frase feita. É um fato.