Estrangeiros podem comprar imóveis no Uruguai?

Atualizado em outubro de 2026.

Sim. No Uruguai, uma pessoa física estrangeira pode comprar uma casa, um apartamento ou um terreno com o mesmo tratamento legal de um uruguaio, e sem precisar ser residente. É um dos motivos pelos quais tantos compradores argentinos e brasileiros escolhem o litoral uruguaio. Aqui está o que você precisa saber antes de comprar: quem pode, quanto custa e quais regras mudam conforme o tipo de imóvel.

Quem pode comprar?

• Pessoas físicas estrangeiras: podem comprar sem residência nem cidadania uruguaia. A Lei 16.906 dá ao investidor estrangeiro o mesmo tratamento que ao local.
• Empresas: casas, apartamentos e terrenos urbanos podem ser comprados por meio de uma empresa. Antes, vale pedir a um contador que explique o custo fiscal dessa estrutura.
• Fazendas e chácaras (imóveis rurais): uma pessoa física compra da mesma forma que um imóvel urbano. Se quem compra é uma empresa, todo o capital precisa estar em ações nominativas de pessoas físicas, salvo autorização do Poder Executivo (Lei 18.092). Além disso, a lei impede que empresas controladas por Estados estrangeiros ou fundos soberanos sejam donas de terra rural.
• Fazendas grandes: se a fazenda passar de certo tamanho (500 hectares de índice CONEAT 100, ou menos em alguns departamentos), o vendedor precisa oferecê-la primeiro ao Instituto Nacional de Colonização.

Se você se interessa por imóveis rurais, nossas páginas de fazendas e chácaras explicam essas regras em mais detalhe.

Quanto custa comprar?

Além do preço, é preciso prever:

• O imposto de transmissão patrimonial (ITP): o comprador paga 2% e o vendedor outros 2%, calculados sobre o valor cadastral do imóvel (não sobre o preço). Quem retém e recolhe é o tabelião (escribano). Ele também incide sobre o compromisso de compra e venda: o seu tabelião explica em que momento é pago.
• Os honorários do tabelião e os custos de certidões e do registro no Registro de Imóveis.
• A comissão da imobiliária, que convém acertar por escrito antes da reserva.

Peça sempre um orçamento completo antes de assinar: o custo total varia conforme o valor cadastral e a operação.

Como se paga?

Por transferência bancária. Desde abril de 2026 (Lei 20.469), em uma compra de imóvel só se pode pagar em dinheiro até 200.000 UI (cerca de USD 33.000), ou 5% do preço sem passar de 450.000 UI (cerca de USD 75.000); o restante precisa passar pelos bancos. Tabeliães e imobiliárias são obrigados a verificar sua identidade e a origem dos recursos, pelas normas de prevenção à lavagem de dinheiro: tenha a documentação à mão.

Sobre financiamento, alguns bancos uruguaios oferecem empréstimos a não residentes, com condições mais exigentes que para residentes. Vale consultar antes da reserva.

Quais impostos um imóvel paga todo ano?

• A contribuição imobiliária, cobrada pela Intendência (a prefeitura do departamento).
• Conforme o caso, o imposto de ensino primário e o imposto sobre o patrimônio.
• Se você alugar, o imposto de renda sobre o aluguel (como residente ou como não residente, conforme a sua situação).
• O condomínio, se for um apartamento ou um imóvel em condomínio fechado.

Se um dia você vender ou seus filhos herdarem o imóvel, também se paga o ITP: em uma herança ou doação ele é de 4% sobre o valor cadastral (3% nas heranças para herdeiros em linha reta).

Comprar dá residência?

Não por si só. A residência legal (para morar no país) é um processo separado na Direção Nacional de Migração. A residência fiscal depende de quantos dias você passa no Uruguai, de onde moram seu cônjuge e seus filhos e dos seus investimentos: uma compra grande pode gerá-la, e desde 2026 o benefício fiscal para novos residentes tem condições próprias. Explicamos em Residência fiscal no Uruguai: o que todo estrangeiro deve saber.

Perguntas frequentes

Preciso ser residente para comprar uma casa no Uruguai?

Não. Uma pessoa física estrangeira pode comprar sem residência nem cidadania uruguaia.

Posso comprar um terreno ou uma fazenda?

Sim. Como pessoa física, da mesma forma que um imóvel urbano. Se comprar por meio de uma empresa, no caso de um imóvel rural o capital precisa estar em ações nominativas de pessoas físicas.

Existe imposto na compra?

Sim: o imposto de transmissão patrimonial, 2% para o comprador e 2% para o vendedor, sobre o valor cadastral.

Posso comprar do exterior sem viajar?

Sim, com uma procuração para uma pessoa de confiança, outorgada em cartório no seu país e legalizada ou apostilada. O passo a passo está em Quero comprar no Uruguai. Por onde eu começo?.

Posso pagar em dinheiro?

Só até 200.000 UI, ou 5% do preço sem passar de 450.000 UI. O restante, por transferência bancária.

Acompanhamos você na compra

As regras são claras, mas cada operação tem seus detalhes. Recomendamos trabalhar com um tabelião de sua confiança e, se a sua situação pedir, com um contador. Nós acompanhamos você da busca até a escritura.

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Fontes: DGI: imposto de transmissão patrimonial · Lei 16.906, art. 2 · Lei 18.092 · Lei 19.283 · Lei 20.469. Valores em dólares aproximados, com a UI de outubro de 2026 (cerca de UYU 6,66) e um dólar de cerca de UYU 40. Este artigo é informativo e não substitui a assessoria de um tabelião ou contador.